Haftung für Wasserkosten

Für Kosten der Wasserversorgung und –entsorgung haftet dem Versorgungsunternehmen bei bestehendem Vertragsverhältnis nur der Mieter


 Der Bundesgerichtshof hat mit dem soeben bekannt gewordenen Urteil vom 10. Dezember 2008 – VIII ZR 293/07 - (www.bundesgerichtshof.de) entschieden, dass in Fällen, in denen der (zwischenzeitlich zahlungsunfähige) Mieter einen Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen geschlossen hatte, das Versorgungsunternehmen nicht berechtigt ist, ersatzweise den Grundstückseigentümer für die offenen Verbindlichkeiten heranzuziehen.

Der Vorsorgungsbetrieb, dort die Berliner Wasserbetriebe, versuchte, angesichts der Insovenz des Mieters den Grundstückseigentümer unter Berufung auf eine Regelung in § 2 Abs. 2 AVBWasserV für die offenen Beträge in Anspruch zu nehmen, nachdem die Entgelte ursprünglich dem Mieter berechnet wurden. In 3 2 Abs. 2 AVBWasserV ist geregelt, dass in dem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens ein Vertragsangebot liegt, das durch die Entnahme (von Wasser) aus dem Leitungsnetz angenommen wird. Typischerweise richte sich dieses Vertragsangebot an den Grundstückseigentümer.

Für den Fall jedoch, dass bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem zur Nutzung des Grundstücks berechtigten Dritten besteht, schließt der BGH einen Anspruch gegen den Grundstückseigentümer aus. Dabei komme es nicht auf das Vorliegen eines ausdrücklichen oder gar schriftlichen Vertrages zwischen dem Versorgungsunternehmen und dem Mieter an. Es genüge bereits, wen sich ein solcher Vertragsschluss aus den Umständen ergebe. Diese Umstände sah der BGH im entschiedenen Fall deshalb als gegeben an, weil das Versorgungsunternehmen seine Leistungen über die gesamte Zeit des Leistungsbezugs ausschließlich der Mieterin berechnet hatte und diese als ihre Kundin behandelt hatte.
Die Entscheidung ist zu begrüßen, weil sie den Versuchen, eine Ersatzhaftung des Vermieters zu konstruieren, im Einzelfall einen Riegel vorschiebt. Es ist aber festzustellen, dass dies nur in bestimmten Konstellationen helfen kann. So etwa, wenn das gesamte Grundstück von einem einzigen Mieter genutzt wurde.

Im Falle des Mehrfamilienhauses hilft das Urteil nicht weiter, da im Regelfall die Versorgungsunternehmen dort den Versorgungsvertrag ausschließlich mit dem Grundstückseigentümer abschließen und Direktverträge mit den Einzelmietern ablehnen. Ebenfalls hilft es dort nicht, wo jedenfalls die Kosten der Abwasserentsorgung nicht durch das Wasserversorgungsunternehmen abgerechnet werden, sondern direkt durch die Gemeinde im Rahmen der Grundbesitzabgaben ausschließlich dem Grundstückeigentümer als öffentliche Last auferlegt sind.

Für die Zukunft ist abzuwarten, ob die Versorgungsunternehmen noch bereit sind, Einzelverträge mit einem alleinigen Nutzer (Mieter) des Gesamtgrundstücks abzuschließen. In jeden Fall ist jedem Vermieter anzuraten, für die Betriebskosten sowohl bei der Wohnraumvermietung als auch bei der Vermietung von Gewerberaum gut auskömmliche Betriebskostenvorauszahlungen zu vereinbaren. Der Versuch, mit zu knapp kalkulierten Vorauszahlungen auf Betriebskosten ein Mietobjekt „zu billig“ darzustellen, birgt große Ausfallrisiken.

Bruno Achenbach
Rechtsanwalt und Fachanwalt für
Miet- und Wohnungseigentumsrecht